Thị trường nhà ở, đặc biệt là nhà ở đô thị mới, căn hộ chung cư và văn phòng cho thuê tại các thành phố lớn của Việt Nam đang là điểm yếu nhất đối với thị trường này trong thời gian qua. Theo Bộ Xây dựng cho biết: tính đến hết tháng 9/2013, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên toàn quốc khoảng 101.889 tỷ đồng. Trong đó, căn hộ chung cư còn khoảng 23.007 căn, tương đương 34.358 tỷ đồng; nhà thấp tầng khoảng 14.920 căn, tương đương 26.367 tỷ đồng; đất nền nhà ở hơn 10,86 triệu m2, trị giá khoảng 34.983 tỷ đồng và xấp xỉ 2 triệu m2 đất nền thương mại với trị giá khoảng 6.191 tỷ đồng.

Thực tế cung cầu không gặp nhau ở nhiều loại hình bất động sản như tại phân khúc cao cấp và nhà ở xã hội do hiện tượng đầu cơ trục lợi của các doanh nghiệp và nhà đầu tư, làm quy luật cung cầu không tự vận hành được.

Các nhà đầu cơ đẩy giá lên cao, tạo nên tâm lý đám đông trên thị trường, đặc biệt chạy theo các nhà đầu cơ nước ngoài có tiềm lực tài chính, kinh nghiệm. Họ hướng vào khách hàng có tiền, từ đó dẫn đến loại hình bất động sản mà họ không quan tâm là nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội cũng tăng theo, vượt qua giá trị thực, dẫn đến hiện tượng nhà ở xã hội lại không đến được những người công nhân, những đối tượng cần hỗ trợ thực sự.

Tình trạng này xảy ra là do các qui định quản lý của nhà nước trong lĩnh vực này quá lỏng lẻo, và rất nhiều doanh nghiệp nhà nước (công cụ để nhà nước điều tiết, quản lý nền kinh tế) trực tiếp hoặc gián tiếp tiếp tay cho đầu cơ trục lợi trên thị trường.

Tuy nhiên, hy vọng với các giải pháp tháo gỡ của chính phủ, như Nghị quyết số 02/NQ- CP (ngày 7/1/2013) về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất – kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu; điều chỉnh bổ sung hệ thống văn bản pháp luật (Luật Đất đai 2013 Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản..), các gói giải cứu nợ xấu như gói 30.000 tỷ đồng, thành lập Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) ….sẽ là nhân tố thúc đẩy sự hoạt động ổn định của thị trường này.

Tăng trưởng nóng

Trong Bảng xếp hạng 500 doanh nghiệp tăng trưởng nhanh nhất – FAST500 mới được Vietnam Report công bố, số lượng doanh nghiệp xây dựng – bất động sản – vật liệu xây dựng chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 16%. Ngành này cũng đạt được tốc độ tăng trưởng kép cao so với các ngành khác. Tuy nhiên, các chỉ tiêu ROE, ROA và tỷ lệ đòn bẩy tài chính lịa chỉ ra bức tranh ngược lại về hiệu quả. Trong khi ROE và ROA của các doanh nghiệp Xây dựng – Vật liệu xây dựng và bất động sản chỉ bằng một nửa so với bình quân chung của các doanh nghiệp Fast500 thì tỷ lệ đòn bẩy họ sử dụng cao hơn 50% so với mức bình quân. Đây là những thống kế đáng báo động, chỉ ra rằng ngành đã và đang phải chịu đựng những rủi ro lớn.

5 ngành có số lượng doanh nghiệp thuộc BXH FAST500 năm 2013 nhiều nhất

ROA, ROE và tỷ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp BDS-VLXD-XD FAST500

Nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội chưa bao giờ đủ

Đối với nhà ở xã hội và căn hộ giá rẻ hiện nguồn cung trên thị trường còn thiếu, cung không đủ cầu. Năm 2012 Bộ Xây Dựng chỉ ra rằng cần 1 triệu căn nhà ở xã hội trên cả nước, riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện đang có khoảng 294 căn nhà ở xã hội được hoàn thành, tính cả nguồn cung căn hộ tương lai sẽ có khoảng 22.950 căn, so với nhu cầu tương lai là 134.000 căn tại Thành phố, cho thấy nhu cầu hiện là rất lớn.

Tuy nhiên, trong thời gian qua các doanh nghiệp không chú trọng phân khúc này vì lợi nhuận thấp. Nhu cầu lớn nhưng nhu cầu có khả năng thanh toán nhỏ, công nhân không có tiền mua, giá quá cao so với thu nhập, điều kiện nhà nước cho vay cũng rất khó khăn.

Nhu cầu về mặt bằng bán lẻ tăng cao

Hiện các tập đoàn bán lẻ lớn nhất thế giới đã có mặt cũng như tiếp tục tìm hiểu và đầu tư vào Việt Nam như Metro Cash&Carry, các tập đoàn bán lẻ Aeon, Takashimaya (Nhật Bản), Lotte, E- Mart (Hàn Quốc), WallMart (Mỹ)….Ngoài ra, các tập đoàn bán lẻ trong nước như Hapro, Phú Thái, Saigon Co.op mart… cũng tiếp tục đầu tư và mở rộng thị trường.

Đầu năm 2014, với sự góp mặt của McDonald’s và việc Việt Nam chính thức cho phép thành lập doanh nghiệp ngành ăn uống 100% vốn nước ngoài trong năm 2015 theo đúng lộ trình đã cam kết khi gia nhập WTO sẽ khuyến khích nhiều nhà bán lẻ quốc tế tìm hiểu thị trường này trong năm 2014. Dự báo thị trường bán lẻ của Việt Nam đến năm 2014 vẫn có sức hút lớn nhờ quy mô thị trường và số lượng người tiêu dùng, nhu cầu mặt bằng cũng sẽ trải dài tới tất cả các địa phương trên cả nước.

Tuy nhiên, trong thời gian tới giá đối với khu vực mặt bằng bán lẻ vẫn có khả năng giảm vì tổng cung vẫn tiếp tục vượt tổng cầu, và kinh doanh trong lĩnh vực bán lẻ vẫn còn nhiều khó khăn do kinh tế chưa hoàn toàn phục hồi.

Bất động sản khách sạn hấp dẫn trở lại

Chính phủ đã Phê duyệt “Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030” với mục tiêu đến năm 2020, du lịch cơ bản trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, có tính chuyên nghiệp với hệ thống cơ sở vật chất- kỹ thuật đồng bộ, hiện đại. Do đó, thời gian tới bất động sản du lịch có nhiều hy vọng khởi sắc.

Bộ Xây dựng (2012) dự báo đến 2015 để đáp ứng lượng khách du lịch, tống số phòng khách sạn cần 342.152, đây là nhu cầu không nhỏ. Đến năm 2020, dự báo Việt Nam sẽ đón khoảng 11 triệu khách du lịch quốc tế và trên 40 triệu lượt khách du lịch nội địa, cần đến 580.000 buồng lưu trú với 35-40% đạt chuẩn từ 3 sao đến 5 sao. Thị trường khách sạn ngày càng hoạt động ổn định hơn, cùng với nguồn dự án sẵn có trên thị trường, dự đoán loại hình này sẽ vẫn còn hấp dẫn trong thời gian tới.

Bất động sản công nghiệp: Động lực FDI

Đối với bất động sản công nghiệp cũng ít nhiều chịu tác động, ở một số khu vực và địa phương giá thuê có giảm, mặt bằng thuê cũng giảm. Tuy nhiên, hiện nay nhu cầu thuê đất và nhà xưởng xây sẵn của các nhà đầu tư nước ngoài rất lớn, hiện hầu hết các khu công nghiệp, khu chế xuất ở vùng kinh tế trọng điểm phía Nam như thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương đều đang trong tình trạng quá tải với hiệu suất sử dụng đạt gần 100%.

Theo Bộ Công Thương (2014) cho biết, tính đến hết năm 2013, cả nước có 289 Khu công nghiệp với tổng diện tích 81.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy các Khu công nghiệp đã đi vào hoạt động đạt trên 63%. Cùng với đó là 15 Khu kinh tế ven biển với tổng diện tích 697.800 ha.Việt Nam đang phấn đấu trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào 2020, nhu cầu về bất động sản công nghiệp là rất lớn, theo dự báo thì đến 2020 cần 161.600 ha để xây dựng khu công nghiệp và cụm công nghiệp.

Với việc tiếp tục tham gia cộng đồng kinh tế ASEAN vào 2015, tham gia và tiếp tục đàm phán một loạt các Hiệp định thương mại tự do (FTA) và đặc biệt đang đàm phán Hiệp định đối tác kinh tế chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP) với nguyên tắc tự do trong hoạt động đầu tư, sẽ tạo cơ hội thu hút vốn đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp phụ trợ, công nghiệp chế tạo, ngành công nghiệp có giá trị gia tăng và hàm lượng công nghệ cao và nhu cầu mặt bằng công nghiệp ngày càng tăng trong thời gian tới, nhu cầu sẽ vươn tới tất cả các địa phương trên cả nước, và dự báo nhu cầu bất động sản khu vực này sẽ tăng đột biến trong thời gian tới.

Vượt qua thách thức về thời kỳ hoàng kim

Thứ nhất, năng lực quản lý nhà nước còn nhiều hạn chế, sự yếu kém trong điều hành nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói chung, gây nhiều trở ngại đối với các bên tham gia thị trường đặc biệt là các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài rất khó khăn trong tiếp cận đất đai, mặt bằng tại thị trường Việt Nam. Tính minh bạch và thông tin thị trường còn chưa cao, huy động sức mạnh cộng đồng trong việc hoạch định chính sách còn nhiều hạn chế.

Thứ hai, năng lực của các doanh nghiệp trong ngành còn yếu cả về quản trị, nguồn lực, và chiến lược kinh doanh. Chính phủ chưa tạo được môi trường kinh doanh công bằng, minh bạch đối với các bên tham gia thị trường. Các doanh nghiệp tư nhân còn chịu nhiều sự phân biệt đối xử với các doanh nghiệp nhà nước, các doanh nghiệp nhà nước chi phối phần lớn thị trường bất động sản còn nhận được nhiều ưu đãi, ỷ lại vào sự trợ giúp của nhà nước đã làm xấu thị trường, gây cản trở đến các thành viên tham gia thị trường và phát triển thị trường.